ચોક્કસ મિલકતોને આ કાયદામાંથી મુક્તિ અપાશે
આ કાયદો સમગ્ર ગુજરાત રાજ્યને લાગુ પડશે, પરંતુ અમુક ચોક્કસ મિલકતોને તેમાંથી મુક્તિ આપવામાં આવી છે. કલમ 3 હેઠળ કેન્દ્ર કે રાજ્ય સરકાર, સ્થાનિક સત્તામંડળો, સરકારી ઉપક્રમો, યુનિવર્સિટીઓ અને ધાર્મિક કે સખાવતી સંસ્થાઓની મિલકતોને આ કાયદો લાગુ પડશે નહીં. આ ઉપરાંત, વકફ અધિનિયમ 1995 અને ગુજરાત સાર્વજનિક ટ્રસ્ટ અધિનિયમ 1950 હેઠળ નોંધાયેલા ટ્રસ્ટોની મિલકતો તેમજ કર્મચારીઓને સેવા કરારના ભાગરૂપે આપવામાં આવેલા રહેઠાણોને પણ મુક્તિ અપાઈ છે. જોકે, મુક્તિ મેળવેલી મિલકતોના માલિકો ઈચ્છે તો પરસ્પર સંમતિથી આ કાયદા હેઠળ નોંધણી કરાવી શકશે.
ભાડું મકાનમાલિક અને ભાડૂઆત વચ્ચેના કરાર મુજબ નક્કી થશે
નવા વિધેયક મુજબ, ભાડું મકાનમાલિક અને ભાડૂઆત વચ્ચેના કરાર મુજબ નક્કી થશે. કલમ 11 હેઠળ જામીનગીરી અનામત (સિક્યોરિટી ડિપોઝિટ) ની રકમ 3 મહિનાના ભાડાથી વધુ રાખી શકાશે નહીં. ભાડૂઆત દ્વારા મિલકતનો ખાલી કબજો સોંપ્યાના 1 મહિનાની અંદર, લેણી રકમની યોગ્ય કપાત કર્યા પછી, આ અનામત પરત કરવાની રહેશે. ભાડામાં સુધારણા પણ કરારની શરતો મુજબ થશે. જો મકાનમાલિક મિલકતમાં કોઈ માળખાકીય ફેરફાર કે સુધારો કરે, તો તે કામ પૂર્ણ થયાના 1 મહિના પછી ભાડામાં વધારો કરી શકશે. વિવાદના કિસ્સામાં ભાડા સત્તાધિકારી સુધારેલું ભાડું નક્કી કરવાની સત્તા ધરાવશે.
કઇ-કઇ બાબતો માટે મકાનમાલિક અને ભાડૂઆત જવાબદાર રહેશે
વિધેયકની બીજી અનુસૂચિમાં મરામત માટેની જવાબદારીઓની સ્પષ્ટ વહેંચણી કરવામાં આવી છે. મકાનમાલિક માળખાકીય સમારકામ, વ્હાઇટવોશિંગ અને બાહ્ય વાયરિંગ માટે જવાબદાર રહેશે. જ્યારે ભાડૂઆત નળના વોશર બદલવા, ગટર સફાઈ, સ્વીચ-સોકેટ સમારકામ, કાચ બદલવા અને રસોડાની જડિત વસ્તુઓની જાળવણી માટે જવાબદાર રહેશે. જો મકાનમાલિક મરામત કરવાનો ઇનકાર કરે, તો ભાડૂઆત તે કરાવીને માસિક ભાડાના મહત્તમ 50 ટકા સુધીની રકમ કાપી શકશે. તેવી જ રીતે, જો ભાડૂઆત મરામત ન કરે, તો મકાનમાલિક અનામત રકમમાંથી ખર્ચ કાપી શકશે.
આવશ્યક સેવાઓ અટકાવી શકશે નહીં
કલમ 20 હેઠળ મકાનમાલિક કે મિલકત સંચાલક પાણી, વીજળી, ગેસ પુરવઠો, લિફ્ટ અને પાર્કિંગ જેવી આવશ્યક સેવાઓ અટકાવી શકશે નહીં. જો આવી સેવાઓ અટકાવવામાં આવે, તો ભાડા સત્તાધિકારી તે તુરંત પુનઃસ્થાપિત કરવાનો વચગાળાનો હુકમ કરી શકે છે અને જવાબદાર વ્યક્તિ પર 2 મહિનાના ભાડા સુધીનું વળતર લાદી શકે છે. આ ઉપરાંત, મકાનમાલિકે જો કોઈ મિલકત સંચાલક (Property Manager) ની નિમણૂક કરી હોય, તો તેની વિગતો અને અધિકારોની જાણ ભાડૂઆતને કરવી ફરજિયાત છે.
કયો સંજોગોમાં ભાડૂઆત પાસેથી કબજો પાછો મેળવી શકાશે?
મકાનમાલિક ચોક્કસ સંજોગોમાં જ ભાડૂઆત પાસેથી કબજો પાછો મેળવી શકશે, જેમાં સતત 2 મહિના સુધી ભાડું ન ચૂકવવું, મિલકતનો દુરુપયોગ, મકાનમાલિકની સંમતિ વિના માળખાકીય ફેરફાર અથવા પેટા-ભાડે આપવી જેવી બાબતોનો સમાવેશ થાય છે. કલમ 23 મુજબ, જો ભાડૂઆત કરાર પૂરો થયા પછી જગ્યા ખાલી ન કરે, તો તેણે પ્રથમ 2 મહિના માટે બમણું ભાડું ચૂકવવું પડશે. યુદ્ધ, પૂર કે ભૂકંપ જેવી કુદરતી આપત્તિના કિસ્સામાં, ભાડૂઆતને આપત્તિના અંત પછી 1 મહિના સુધી રહેવાની પરવાનગી આપવી પડશે.
‘ભાડા સત્તાધિકારી’ અને ‘ભાડા ટ્રિબ્યુનલ’ની નિયુક્તિ કરાશે
રાજ્ય સરકાર નાયબ કલેક્ટર દરજ્જાના અધિકારીને ‘ભાડા સત્તાધિકારી’, અધિક કલેક્ટર દરજ્જાના અધિકારીને ‘ભાડા કોર્ટ’ અને જિલ્લા જજ કે અધિક જિલ્લા જજને ‘ભાડા ટ્રિબ્યુનલ’ તરીકે નિયુક્ત કરશે. ભાડા કોર્ટે અરજી મળ્યાના 90 દિવસની અંદર અને ભાડા ટ્રિબ્યુનલે 60 દિવસની અંદર અપીલનો નિકાલ કરવાનો પ્રયત્ન કરવો પડશે. આ સત્તામંડળો પાસે દીવાની કોર્ટ જેવી જ સત્તાઓ રહેશે અને તેઓ પુરાવા લેવા, સમન્સ જારી કરવા અને હુકમોની અમલબજવણી કરવા માટે પોલીસ અથવા સ્થાનિક તંત્રની મદદ લઈ શકશે. વિધેયકની કલમ 40 મુજબ, આ બાબતોમાં દીવાની અદાલતોની હકૂમત બાધિત રહેશે.
આ વિધેયકના અમલ સાથે ‘ગુજરાત ભાડા, હોટેલ અને નિવાસગૃહ દર નિયંત્રણ અધિનિયમ, 1947’ રદ કરવામાં આવશે. જોકે, જૂના કાયદા હેઠળ લંબિત કેસો તે જ કાયદા મુજબ ચાલશે. નાણાકીય યાદીમાં સ્પષ્ટ કરવામાં આવ્યું છે કે આ કાયદાના અમલીકરણ માટે હાલના સરકારી કર્મચારીઓનો ઉપયોગ કરવામાં આવશે, તેથી રાજ્યના એકત્રિત ફંડ પર કોઈ વધારાનો નાણાકીય બોજ પડશે નહીં. વિધેયકની કલમ 42 મુજબ, ભાડા સત્તાધિકારી અને કોર્ટના સભ્યોને ‘જાહેર સેવક’ ગણવામાં આવશે.
