એક નિયમ અને સોના જેવી હજારો વીઘા જમીન થઇ નકામી:મોટા-મોટા ઉદ્યોગપતિઓ સામે વિચિત્ર સમસ્યા,

એક નિયમ અને સોના જેવી હજારો વીઘા જમીન થઇ નકામી:મોટા-મોટા ઉદ્યોગપતિઓ સામે વિચિત્ર સમસ્યા,

વિશ્વભરમાં જેની ટાઇલ્સ અને ઘડિયાળનો ડંકો વાગે છે, ગુજરાતનું એ શહેર જેણે પાયાના પથ્થર બનીને સિરામિક ક્ષેત્રે વૈશ્વિક ઓળખ આપી, લાખો પરિવારોના સપનાના ઘરને ટાઇલ્સથી ચમકાવ્યું તે શહેર આજે પોતાની ચમક ગુમાવી રહ્યું છે.

એકતરફ ચીન જેવા દેશો સાથે આંતરરાષ્ટ્રીય સ્પર્ધા અને ઓવર પ્રોડક્શને કારણે મંદીનો માર છે, તો બીજીતરફ સરકારી નિયમોની એવી વિષમતા છે જેણે મોરબીના સિરામિક ઉદ્યોગના શ્વાસ એવા રૂંધી દીધા છે કે આજે 200થી વધુ ફેક્ટરીઓ ધૂળ ખાઇ રહી છે.

એટલું જ નહીં વેપારીઓની સ્થિતિ એવી થઇ ગઇ છે કે તેઓ પોતાની બંધ ફેક્ટરીને પણ વેચી નથી શકતા. જેના કારણે અંદાજે 1000 કરોડ રૂપિયાની 2000 વીઘા પ્રીમિયમ જમીન નકામી બની ગઇ છે. આ સ્થિતિ પાછળનું મુખ્ય કારણ છે બાંધકામની જંત્રીની કિંમત જે વાસ્તવિક કિંમત કરતા 5 ગણી વધારે હોવાથી કોઇ મિલકત ખરીદવા જ તેયાર નથી.

આને તમે એકદમ સરળ ભાષામાં સમજો તો જે ઇન્ડસ્ટ્રીયલ શેડ બનાવવાનો ખર્ચ 3,500 રૂપિયા પ્રતિ સ્ક્વેર મીટર આવે છે, તેની સરકારી જંત્રી 12,300 રૂપિયા છે. જે અસલ કિંમત કરતા 4થી 5 ગણી વધારે છે. એટલે જો શેડની કિંમત 5 કરોડ હોય તો સરકારી જંત્રીને કારણે તેની કિંમત 20 કરોડથી વધી જાય છે.

સૌથી પહેલા અમે ગ્રાઉન્ડ રિયાલિટી જાણવા બંધ પડેલા કારખાનાઓની મુલાકાત લીધી. તો જોયું કે કેટલાક કારખાના સાવ ખંડેર હાલતમાં હતા જેમાં મશીનરી પણ ધુળ ખાઈ રહી હતી. કેટલાક કારખાનામાં ઉદ્યોગકારો ટાઈલ્સ મુકી રાખવા માટે ઉપયોગ કરતા હતા. જ્યારે કેટલાક કારખાના અન્ય લોકોને ગોડાઉન તરીકે વાપરવા માટે ભાડે આપી દેવાયા હતા.

અમને આ દરમિયાન એક બંધ કારખાનાના માલિક નિશીથભાઈ મળી ગયા. તેઓ જણાવે છે કે, મેં બે વર્ષથી મારું કારખાનું બંધ કરી દીધું છે. આ કારખાનું મારે વેચવું છે પરંતુ બાંધકામની જંત્રીને કારણે કોઈ તેને લેવા તૈયાર નથી. જો આ કારખાનું વેચાય તો તેના પૈસાથી હું બીજો ધંધો કરી શકું.આવો હું એક નહીં મારા જેવા 200થી વધુ કારખાના આ રીતે છે.તેના માલિક પણ અમારી જેમ મુંઝાયેલા છે.

આ ઉપરાંત અન્ય એક વ્યક્તિ મળ્યા જેમણે પોતાનું નામ અમે ઓળખ ન આપવાની સાથે કહ્યું કે સરળ ભાષામા સમજીએ તો જમીનની જંત્રી કરતા અહીં ઉંધુ ચાલી રહ્યું છે. તમે જાણો છો તેમ અનેક જગ્યાએ જમીનની જંત્રી બજાર કિંમત કરતા અનેક ગણી ઓછી છે. અને મોરબીમાં બાંધકામની જંત્રીમાં ઉંધું છે. અહીં જંત્રી બજાર કિંમત કરતા પાંચ ગણી વધું છે. સરકારે આ અંગે યોગ્ય નિરાકરણ લાવવું જોઈએ.

ફેક્ટરી વેચવાની થાય ત્યારે જંત્રીને કારણે મોટી સમસ્યા થાય છે’ જાણીતા ઉદ્યોગકાર મુકેશ ઉધરેજા જેઓ 1994થી પોતાની કલ્યાણ સિરામીક નામની કંપની ચલાવે છે. આ ઉપરાંત તેમના 5થી વધુ કારખાના છે અને જે તે સમયે તેઓ સિરામિક એસોસિએશનના પ્રમુખ પણ રહી ચૂક્યા છે. અમે તેમની સાથે બાંધકામની જંત્રીની સમસ્યા અંગે વાત કરી તો તેમણે કહ્યું કે, મોરબીમાં જંત્રીની સમસ્યા ખૂબ મોટી છે.

ફેક્ટરી બનાવવા સમયે આ જંત્રીથી કોઈ સમસ્યા નથી થતી. પરંતુ જ્યારે આ ફેક્ટરી વેચવાની થાય ત્યારે આ જંત્રીને કારણે મોટી સમસ્યા થાય છે.’ ‘આ સમયે લેન્ડ અને બાંધકામનો દસ્તાવેજ કરવાનો થતો હોય છે. હવે હકિકત કરતા અહીં બાંધકામની જંત્રી ચાર ગણી છે. એટલે દસ્તાવેજ સમયે વેચાયેલ કિંમત કરતા જંત્રી મુજબ કિંમત પાંચ ગણા કરતા વધુ થતી હોય છે. જેના કારણે કોઈ કારખાનાનું વેચાતું નથી.

મુકેશભાઈ કહે છે કે, મોરબીમાં આવી એક બે નહીં પરંતુ 200થી વધુ ફેક્ટરી છે. જે વેચાણ ન થઈ શકવાને કારણે બંધ હાલતમાં છે. આ એક યુનિટની કિંમત માર્કેટમાં ઓછામાં ઓછી પાંચ કરોડ હોય છે. આ પાંચ કરોડની કિંમતના યુનિટનો જો દસ્તાવેજ કરવા જઈએ તો તે 18થી 22 કરોડ રૂપિયાનો થાય છે. હકિકતની કિંમત કરતા આટલી વધુ રકમ કોઈ કેવી રીતે ભરી શકે? સરકારની આ નિયમની ખામીને કારણે કોઈ કારખાનાનું વેચાણ થતુ નથી.

તેઓ આગળ જણાવે છે કે બાંધકામની જંત્રીના હકિકત કરતા અનેકગણા વધારાના ભાવની સાથે ઘસારાની બાદબાકીની કિંમત પણ એક મોટી સમસ્યા છે. ગુજરાત સરકારના નિયમ પ્રમાણે દર વર્ષે બાંધકામનો ઘસારાનો બાદ 1.20% જેટલો મળે છે. એ ઘસારા પ્રમાણે શેડ 85 વર્ષે ઝીરો થતો હોય છે.

બીજી તરફ ઈન્કમટેક્સના નિયમ પ્રમાણે દર વર્ષે બાંધકામનો 10% ઘસારો ગણાય છે. તો પછી જંત્રીના નિયમ પ્રમાણે આટલો ઓછો ઘસારો કેમ? આ અંગે અમે અહીંના ધારાસભ્ય સાથે રહીને ત્રણથી ચાર વાર સરકાર સહિત કમિશ્નરને પણ રજૂઆત કરી છે. અમારા સેક્ટરમાં કોઈ પણ બાંધકામનું 10 વર્ષ પછી કોઈ મૂલ્ય રહેતું નથી જ્યારે જંત્રીના નિયમ પ્રમાણે તે 85 વર્ષે ઝીરો થાય છે. ઈન્કમટેક્સના નિયમ પ્રમાણે બધુ બરાબર છે પરંતુ આ મુજબ જંત્રીના ઘસારામાં દરમાં પણ ફેરફાર કરવાની જરૂર છે.’

કારખાનાની લોન અને સીસીની ભરપાઈ પણ થતી નથી’ મેક્સ ગ્રેનાઈટ પ્રાઈવેટ લિમિટેડ કંપનીના માલિક સુખદેવભાઈ પટેલનું પણ એક કારખાનું બાંધકામની જંત્રીની સમસ્યાને કારણે ધૂળ ખાઇ રહ્યું છે. તેઓ કહે છે કે, અત્યારે કારખાનાની કિંમત કરતા જંત્રીના ભાવ ચારથી વધુ ગણા છે જેથી લે-વેચ થતી નથી. તેથી 200 જેટલા કારખાના બંધ થયેલા પડ્યા છે. આ કારખાનાની લોન અને સીસીની ભરપાઈ પણ થતી નથી. આ ટેક્નિકલ ખામી ગણી શકાય તેમ છે.

આ બાંધકામની જંત્રીની ગરબડને કારણે મોરબીની 2000 વીઘા જેટલી જમીન વણ વપરાયેલી પડી રહી છે. આ જગ્યા પર અનેક નાના-મોટા ઉદ્યોગો શરૂ થઈ શકે. આ અંગે અમારા પ્રમુખ સરકાર પાસે જઈ ચૂક્યા છે. તેમને સમગ્ર મુદ્દો સમજાવ્યો પણ છે. પરંતુ હજુ સુધી કોઈ નિરાકરણ આવ્યું નથી.’

સિરામિક ઉદ્યોગની 200 ફેક્ટરી આ કારણે બંધ’ અમે આ અંગે જ્યારે સિરામિક એસોસિએશનના પ્રમુખ હરેશભાઈ બાપોલિયા સાથે વાત કરી તો તેમણે કહ્યું બાંધકામની જંત્રી મુદ્દે અમે રાજ્યસરકારને અવારનવાર રજૂઆત કરી છે. હાલમાં સિરામિક ઉદ્યોગની 200 ફેક્ટરી આ કારણે બંધ થઈ રહ્યા છે. આ કારખાના પડ્યા પડ્યા ધૂળ ખાઈ રહ્યા છે.પ્રિમિયમ લોકેશનની 2000 વિઘા જેટલી જમીન નકામી થઈ રહી છે.

‘આ રીતે જો નવા 200 યુનિટ આ જ જગ્યા પર શરૂ થઈ શકે તો મોરબીને મોટો ફાયદો મળી શકે તેમ છે. આજુબાજુ વસતા લોકોને આ યુનિટમાં રોજગારી પણ મળી શકે.સરકારની આવકમાં પણ ભવિષ્યમાં વધારો થશે.’

સાથે જ તેઓ ચેતવે છે કે આજે આ બાંધકામની જંત્રી માત્ર 200 યુનિટને અસર કરે છે. પરંતુ આ યુનિટની કેપેસિટી આજથી 10 વર્ષ પહેલા બરાબર જ હતી પરંતુ સમય સાથે તે જૂની થઈ. એટલે આવનારા સમયમાં અત્યારના આધુનિક કારખાના આગામી પાંચ વર્ષમાં આઉટ ડેટેડ થઈ જશે. જેને કારણે જો બાંધકામની જંત્રીની સમસ્યા દૂર નહીં થાય તો ભવિષ્યમાં બીજા કારખાના માટે પણ આ નિયમ બાધા બનશે.

આમ આ રીતે બાંધકામની જંત્રીને કારણે મોરબીના ઈન્ડસ્ટ્રીયલ વિસ્તારની પ્રિમિયમ ગણાતી 2000 વિઘા જમીન વપરાયા વગરની પડી રહી છે. આ 200 યુનિટની કિંમત પણ 1000 કરોડથી વધુ હશે. જો આ જંત્રીનુ નિરાકરણ આવે તો આ 1000 કરોડ રૂપિયાનો ઉપયોગ જે-તે માલિકો બીજા ધંધામાં કરી શકે તેમ છે. જેના કારણે અનેક રોજગારી સહિત સરકારને પણ ભવિષ્યમાં આવક ઉભી થઈ શકે.